dr. Csongrádi Helga
kormánytisztviselő  
Hatósági Főosztály  
Hatósági, Perképviseleti és Felügyeleti Osztály  

A fővárosi és megyei kormányhivatalok által lefolytatásra kerülő kisajátítási eljárások kapcsán a Miniszterelnökség – az Igazságügyi Minisztérium mint a kisajátításról szóló jogszabályok és közjogi szervezetszabályozó eszközök kodifikációjáért felelős minisztérium egyetértésével – szakmai állásfoglalást adott ki az eljáró kormányhivatalok részére. Az állásfoglalásról, amelyben a kisajátítás jogalapját érintően felmerült, a kisajátítást kérők részére is releváns kérdésekre adott választ a Miniszterelnökség, az alábbiakban adunk tájékoztatást.

Több tulajdonos esetén a kisajátítási eljárást megelőző adásvételi szerződés megkötésének alapvető feltétele-e, hogy az adott ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot valamennyi tulajdonostárs elfogadja?

E kérdés kapcsán lényeges kiemelni, hogy a Ptk.^[1] 5:13. § (1) és (2) bekezdése szerint „A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.”

A Ptk. 5:30. § (1) bekezdése értelmében „A tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, továbbá hogy a tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon.”

A Ptk. 5:80. §-a szerint „saját tulajdoni hányadával a tulajdonostárs jogosult rendelkezni”.

A fentiekből következik, hogy az adásvételi szerződésre vonatkozó ajánlatot közös tulajdon esetén a tulajdonostárs is elfogadhatja tulajdoni hányadának megfelelő arányban, ezért a kisajátítás csak az olyan résztulajdon esetében szükséges, amelyik vonatkozásában a vételi ajánlatot nem fogadják el.

Ezt az álláspontot erősíti, hogy a Kúria megállapította a KGD2018.126. számú döntésében – a BH1980.125. számú határozattal összhangban –, hogy miután a szabad forgalomban valamennyi tulajdoni hányad önálló forgalom tárgya lehet, és a tulajdoni hányad tulajdonjoga önállóan átruházható, megszerezhető, nem indokolt különbséget tenni a hatósági kényszer útján, kisajátítással történő tulajdonelvonás esetében sem, mivel ilyen különbségtétel a Kstv.^[2] 6. § (4) bekezdéséből sem következik.

A Kúria 16/2010. (XI. 8.) KK számú véleményében foglaltak szerint az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás megállapítását a használati mód szabályozása nem érinti. A kisajátítás a Kstv. 1. § (1) bekezdése alapján az ingatlan tulajdonjogának elvonását jelenti, amit az ingatlan közös tulajdoni jellege sem változtat meg. A közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás megállapítása során az ingatlan közös tulajdoni jellegéből kell kiindulni és a meglévő tulajdoni hányadok alapján kell a kártalanításról határozni. A közös tulajdonban lévő ingatlan szabályozott használata a tulajdoni állás megváltoztatását nem eredményezi. Ez azt is jelenti, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén a kisajátítás az ingatlan egy meghatározott térmértékére és természetbeni helyére kérhető, ez azonban nem érinti a közös tulajdon szabályait.

A fenti jogszabályi rendelkezések és a Kúria ítélkezési gyakorlata alapján megállapítható, hogy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetében, amennyiben az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot nem minden tulajdonostárs fogadja el, a kisajátítási eljárást csak azon tulajdoni hányadokra vonatkozóan lehet lefolytatni, amelyeknek tulajdonosai a vételi ajánlatot nem fogadták el.

A Kstv. 6. § (2) bekezdése főszabályként lehetővé teszi az ingatlan részleges kisajátítását, amely a tárgyi kérdés esetében is érvényesül, egyedül a Kstv. 6. § (3) bekezdésében foglalt korlátozást kell figyelembe venni. Beépítésre szánt területen nincs helye részleges kisajátításnak, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el, kivéve, ha az ingatlan e teleknagyságot már eredetileg sem érte el. Beépítésre nem szánt területen a részleges kisajátításnak nem akadálya, ha az ingatlan visszamaradó része a megengedett legkisebb teleknagyságot nem éri el, azonban a felek erre irányuló megállapodása esetén a visszamaradó részt is ki kell sajátítani.

A kisajátítást kérő, vagy a kisajátítással érintett ingatlan tulajdonosa, illetve a tulajdonostársak kötelezettsége az ingatlanon fennálló haszonélvezeti, illetve egyéb jog jogosultjainak megkeresése az adásvételi szerződés megkötéséhez való hozzájáruló nyilatkozatok beszerzése érdekében?

A Miniszterelnökség álláspontja szerint az ingatlanon fennálló haszonélvezeti, illetve egyéb jog jogosultjainak megkeresése és hozzájáruló nyilatkozatuk beszerzése az ingatlan tulajdonosának ugyan érdekkörébe esik, erre azonban jogszabály nem kötelezi őt, különös tekintettel arra, hogy a Ptk. 5:147. § (3) bekezdése alapján a haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. Ugyanakkor a kisajátítást helyettesítő adásvételi (vagy csere) szerződések esetében célszerű rendezni a tulajdonossal történő megállapodás mellett az ingatlanon fennálló egyéb jogokat és jogosultságokat is, mivel az ingatlan megszerzésének célja kizárja, illetve lehetetlenné teszi ezen jogosultságok fenntartását. Ezzel áll összhangban a Kstv. 8. § (1) bekezdése is, amely szerint a kisajátítási határozat véglegessé válásával – a Kstv. eltérő rendelkezése (Kstv. 8. § (6)–(8) bekezdései) hiányában (pl. végrehajtási jog, jelzálogjog, telki szolgalmi jog) – az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor.

A Ptk. és a Kstv. szabályozása alapján arra lehet következtetni, hogy az ingatlan megszerzése érdekében az állam vagy az önkormányzat képviseletében tevékenykedő szervnek vagy szervezetnek kell az érintett ingatlan jogosultjait megkeresnie. Erre utal a Kstv. 3. § (2) bekezdésének a) pontja is, amikor az adásvételi vagy csereszerződés meghiúsulásának esetei közé sorolja, ha más – azaz a tulajdonostól eltérő – kártalanításra jogosult a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem tesz a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetésére is alkalmas elfogadó nyilatkozatot, vagy írásban úgy nyilatkozik, hogy nem fogadja el az ajánlatot.

Kiemelendő továbbá, hogy a Ptk. 6:218. §-a szerint azokat a költségeket, amelyek a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatosak, az eladónak kell viselni, ennek érdekében a bejegyzett terhet törölni kell az ingatlan tulajdoni lapjáról. Az ingatlan tehermentesítése történhet a terhek jogosultjainak kielégítésével, rangsorcserével vagy a velük való megegyezéssel, amit hozzájáruló nyilatkozattal tudnak megerősíteni.

A kisajátítást pótló adásvétel megkísérléséhez kapcsolódóan az ingatlan tulajdonosának címzett vételi ajánlat átvételének igazolására kizárólag a tértivevény fogadható-e el, vagy alkalmazható az igazolás más módja is (pl. postai tudakozvány vagy átvételi igazolás)?

A kérdés vizsgálata során a kisajátítás jogintézményének különös, a tulajdon elvonásának jogszerű jellegéből szükséges kiindulni. Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdése rögzíti, hogy tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. Ezen rendelkezést erősíti meg a Kstv. 1. §-ának (1) bekezdése. A kivételesség követelményéhez kapcsolódik az ingatlan kisajátíthatóságának azon feltétele, amely szerint a kisajátításnak csak akkor van helye, ha az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel vagy csere útján nem lehetséges [Kstv. 3. § (1) bekezdés b) pontja].

A rendelkezés célja, hogy a későbbi kisajátítást kérő és az ingatlan tulajdonosa között, a felek kölcsönös egyetértése alapján létrejövő magánjogi jogviszony keretében kerüljön sor a tulajdonjog átszállására, megelőzve ezzel a közhatalmi kényszer alkalmazását. A Kstv. szabályozásából egyértelműen kitűnik, hogy az adásvétel vagy csere létrejötte elkülönül a kisajátítási eljárástól, annak nem része, arra a kisajátítási hatósági eljárásban érvényesülő előírásokat nem lehet figyelembe venni. Ebből a szempontból bír jelentőséggel az adásvételi vagy csereszerződés megkötésének meghiúsulása, mivel annak igazolása lehetőséget teremt a kisajátítási eljárás megindítására.

A Kstv. 3. § (2) bekezdésének a) pontja szerint az adásvételi vagy csereszerződés megkötését meghiúsultnak kell tekinteni, ha a kisajátítást kérőnek – a kisajátítási kérelem benyújtását megelőző 1 éven belül megtett – ajánlatára a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem tesz a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetésére is alkalmas elfogadó nyilatkozatot, vagy írásban úgy nyilatkozik, hogy nem fogadja el az ajánlatot.

A kisajátítást kérő az eljárást megindító kérelmében köteles tájékoztatni a kisajátítási hatóságot a Kstv. 2–5. §-a szerinti szempontok – így az adásvétel vagy csere meghiúsulása, mint feltétel – mérlegeléséhez szükséges adatokról, és az azokat igazoló dokumentumokat a hatóság rendelkezésére bocsátani [Kstv. 24. § (6) bekezdés]. Ebből következően a kisajátítást kérőnek a vételi ajánlat kézhezvételét, azaz annak az ingatlantulajdonos részére történő kézbesítését és a tulajdonos általi átvételét kell igazolnia. A Kstv. ugyanakkor nem határoz meg további követelményt a vételi ajánlat kézhezvételének igazolására, ezért a fentiek ismeretében a kisajátítást kérőnek olyan iratot kell kérelméhez mellékelnie, amely alkalmas a kézhezvétel idejének, helyének, illetve az átvevő személyének és az általa megvalósuló átvétel tényének igazolására.

A vételi ajánlat postai úton történő küldése esetén – a Kstv. vonatkozó szabályainak hiányában – álláspontom szerint a Posta tv.^[3] rendelkezései vehetők alapul.

A Posta tv. 2. §-ának 1., 18., 22. és 40. pontja az alábbiakat rögzíti:

• Az ajánlott szolgáltatás olyan postai többletszolgáltatás, amely a nem könyvelt postai küldeményt könyvelt küldeménnyé minősíti.
• A könyvelt küldemény esetében a postai szolgáltató a küldemény felvételét a feladó irányában elismeri és a kézbesítést a jogosult átvevővel elismerteti.
• A tértivevény-szolgáltatás a könyvelt küldeményekhez igénybe vehető postai többletszolgáltatás, amely alapján a postai szolgáltató a kézbesítés napját, valamint a jogosult átvevő nevét és aláírását rögzítő okiratot a feladónak visszajuttatja.
• A hivatalos irat pedig az állami vagy önkormányzati szervek, valamint a jogszabályban meghatározott egyéb szervek vagy személyek által feladott, olyan könyvelt postai küldemény, amelynek feladásához vagy kézbesítéséhez, vagy azok időpontjához jogszabály jogkövetkezményt fűz.

A kisajátítást kérők köre viszont összetett, a Kstv. 1. § (2) bekezdése alapján kisajátítást kérő lehet az állam, illetve a helyi önkormányzat, valamint az államon és a helyi önkormányzaton kívüli harmadik személy, ha a Kstv. 2. §-ában meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el, vagy akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez – az utóbbiak akár gazdasági társaságok is lehetnek. Ebből következően tehát nem feltétlenül állami vagy önkormányzati szerv küldi meg vételi ajánlatát az ingatlantulajdonos részére, és ilyen esetben a tértivevénnyel történő kézbesítés megkövetelésének nem is lenne jogszabályi alapja.

A Posta tv. 41. § (3) bekezdése szerint könyvelt postai küldeményt a címzettnek vagy a Kormány által rendeletben meghatározott egyéb jogosult átvevőnek történő személyes átadással kell kézbesíteni.

A Posta tv. 2. §-ában meghatározott postai szolgáltatások összehasonlításának eredményeként az állapítható meg, hogy a tértivevényes szolgáltatás a könyvelt küldeményként (ajánlott küldeményként) feladott postai küldeményektől abban különbözik, hogy előbbi esetében a postai szolgáltató a kézbesítés napját, valamint a jogosult átvevő nevét és aláírását rögzítő okiratot vagy erre irányuló szerződés esetén annak digitalizált változatát a feladónak visszajuttatja.

A Posta tv. 41. § (11) bekezdésének a) pontja értelmében az átvevő aláírását – a jogszabályi feltételeknek megfelelően – tartalmazó dokumentum az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy a könyvelt levélküldemény vagy hivatalos irat kézbesítése során a küldeményt a jogosult átvevő átvette. E szabály tehát mind a tértivevényes, mind a nem tértivevényes könyvelt küldeményekre vonatkozik.

A postai szolgáltatások nyújtásának és a hivatalos iratokkal kapcsolatos postai szolgáltatás részletes szabályairól, valamint a postai szolgáltatók általános szerződési feltételeiről és a postai szolgáltatásból kizárt vagy feltételesen szállítható küldeményekről szóló 335/2012. (XII. 4.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. rendelet) 22. § (5) bekezdése alapján a könyvelt küldemény kézbesítése esetén a küldemény átadásának igazolásaként a kézbesítési okiraton (címhelyen történő kézbesítés esetén) az átvétel jogcímének – kivéve, ha a küldeményt a címzett veszi át – feltüntetése, és a címzett vagy egyéb jogosult átvevő saját kezű aláírása, illetve kézbesítési ponton történő kézbesítés esetén az előzőekben foglaltakon túl a címzett vagy egyéb jogosult átvevő személyazonosságát igazoló okmány elnevezésének, betűjelének és számának feltüntetése szükséges.

Tértivevény többletszolgáltatással feladott postai küldemény kézbesítésekor a küldemény átvételének igazolásaként a tértivevénynek tartalmaznia kell az átvevő személy olvasható nevét, továbbá azon az átvevő saját kezű aláírásán túl – kivéve, ha a küldeményt a címzett veszi át – fel kell tüntetni az átvétel jogcímét is [Korm. rendelet 22. § (5b) bekezdése].

A hivatalos iratot a címzettnek vagy az egyéb jogosult átvevőnek személyes átadással kell kézbesíteni [Korm. rendelet 29. § (1) bekezdése]. Hivatalos irat kézbesítésekor a küldemény átvételének igazolásaként a kézbesítési okiraton és a tértivevényen az átvevő saját kezű aláírásán túl fel kell tüntetni az átvevő személy olvasható nevét és – kivéve, ha a küldeményt a címzett veszi át – az átvétel jogcímét, valamint helyettes átvevőnek történő átadás esetén a hozzátartozói jogcímet is, továbbá az átvevő személyazonosságát igazoló okmány elnevezését, betűjelét, számát is [Korm. rendelet 30. § (1) bekezdése].

A tárgykörhöz kapcsolódóan megjegyzendő, hogy a Kstv. 5. § (2) bekezdése alapján, a Kstv. 5. § (1) bekezdés a) pontja szerinti esetben az ingatlan tulajdonosa is kezdeményezheti ingatlanának kisajátítását. A tulajdonos annak a szervnek a kisajátítási kérelem benyújtására vonatkozó kötelezését kérheti, akivel – az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerint – az ingatlan adásvételére vonatkozó megállapodás a tulajdonos kezdeményezésétől számított öt éven belül nem jött létre. Az ingatlan tulajdonosának kell igazolnia, hogy az ingatlan megvásárlását kezdeményezte, de az adásvételre vonatkozó megállapodás a kezdeményezése ellenére nem jött létre [Kstv. 5. § (4) bekezdése]. Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben nem merülhet fel az ajánlat kizárólag tértivevénnyel történő igazolása, annak ellenére sem, hogy az igazoláshoz jelentős joghatás – a kisajátítási eljárásra kötelezés – kapcsolódik.

A fentiekkel kapcsolatban összefoglalásként szükséges megállapítani, hogy a Kstv. nem tartalmaz kifejezett rendelkezést a kisajátítást pótló adásvételi (vagy csere) szerződés megkötésére vonatkozó vételi ajánlat kézhezvételének igazolására. Természetesen a tértivevény alkalmazása célszerű, hiszen azzal az igazolás visszaérkezik az ajánlattevőhöz – a későbbi kisajátítást kérőhöz. Ugyanakkor a könyvelt postai küldemény átvételét igazoló, a Magyar Posta Zrt. kézbesítéssel kapcsolatos hivatalos tájékoztatása is elfogadható igazolásnak minősülhet, mivel alkalmas arra, hogy a kézhezvétel helyszínét, időpontját, valamint az átvevő személyét és tudomásszerzését tanúsítsa.

[1]                 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről [Ptk.]

[2]                 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról [Kstv.]

[3]                 2012. évi CLIX. törvény a postai szolgáltatásokról [Posta tv.]