Dr. Koréh Zoltán
kormánytisztviselő
Hatósági Főosztály · Törvényességi Felügyeleti Osztály

A Hivatali Tájékoztató XI. évfolyam 6. számában (2021. november) az önkormányzati lakások bérletére vonatkozó helyi szabályozás jogszabályi keretéről, a XII. évfolyam 2. számában (2022. március) pedig az önkormányzati tulajdonú lakásokra vonatkozó bérleti jogviszony sajátosságairól esett szó. Jelen tájékoztatásunk az önkormányzati tulajdonú lakások lakbérmértékének meghatározására vonatkozó törvényi szabályozás ismertetését tűzte ki célul.

Az önkormányzati lakások bérbeadása esetében a bérlő és a bérbeadó nem állapodhat meg szabadon a lakbérek mértékéről, azokat – az Ltv.^[1] keretszabályainak figyelembevételével – az önkormányzatnak kell rendeletben meghatározni. [Ltv. 34. § (1) bek., 2. számú melléklet j) pont]

Az önkormányzati lakbéreket a bérbeadás jellege szerint (szociális, költségelvű vagy piaci alapú bérlet) szükséges megkülönböztetni.

A bérbeadás jellegétől függetlenül, valamennyi önkormányzati lakbér mértékének meghatározásakor közös szabály, hogy a lakás alapvető tulajdonságai alapján (pl. a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése), valamint az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással kapcsolatosan a bérbeadót terhelő karbantartási, felújítási költségeket figyelembe kell venni. [Ltv. 10. §, 13. § (1) bek.]

A lakbérmértékek meghatározásának szempontjai között a bérbeadás jellegének sajátosságaira tekintettel az alábbi különbségek mutatkoznak.

1. A szociális lakbér

Az önkormányzati lakást szociális helyzet alapján bérbe adni kizárólag az önkormányzati rendeletben meghatározott, jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó jogosultsági, rászorultsági feltételek alapján lehetséges. A szociális lakbér mértékében önmagában nem jelenik meg szociális tényező. A szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetében – a költségelvűvel és a piaci alapúval szemben – a bérlőt terheli a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos munkák elvégzése, így a fizetendő lakbér összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani. [Ltv. 34. § (2) bek., 1/1998. (II. 4.) ABH III. 2. pont 4–6. bek.]

A szociális helyzet alapján
történő bérbeadáshoz kapcsolódó lakbértámogatás:

A szociális helyzet alapú bérbeadáshoz nem csak a szociális lakbér, hanem az Ltv. szerinti lakbértámogatási rendszer is szorosan kapcsolódik. A Ltv. vonatkozó rendelkezésének nyelvtani értelmezése szerint a szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett (valamennyi) bérlő részére meg kell határozni önkormányzati rendeletben a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és az eljárási szabályait. A lakbértámogatás mértékének, az arra való jogosultság feltételeinek önkormányzati rendeletben történő szabályozásakor jelenik meg a szociális, rászorultsági tényező.

A lakbértámogatás mértéke a rendeletben többféle módon (pl. összegszerűen, vagy a szociális lakbérhez igazítottan százalékosan) is meghatározható.

A bérbeadó önkormányzat a lakbértámogatásra való jogosultság fennállását évente köteles felülvizsgálni és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszüntetni. Abban az esetben, ha a bérlő lakbértámogatásra való jogosultsága megszűnik, a bérbeadó – a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetének figyelembevételével – a fizetendő havi lakbér összegét az önkormányzati rendelet szerinti magasabb (költségelvű vagy piaci) lakbérmértéknek megfelelően módosíthatja. [Ltv. 34. § (3) bek. 2. mondat, (6) bek., 34. §-ához fűzött törvényi indokolás 10. bekezdése]

2. A költségelvű lakbér

A költségelvű lakbér összegét önkormányzati rendeletben kell megállapítani a lakás alapvető tulajdonságai alapján, úgy, hogy az önkormányzatnak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. [Ltv. 34. § (4) bek.]

A költségelven történő bérbeadás nem szociális jelleggel történik, az nem a bérlő rászorultsági helyzetén alapul. Az önkormányzatnak azonban a költségelvű bérbeadáskor is a helyi lakásgazdálkodási céljainak elérésére kell törekednie (pl. munkahelyteremtéshez kapcsolódva a településen más módon lakáshoz jutni nem képes dolgozók időleges vagy végleges letelepítése stb.). [Ltv. 34. §-ához fűzött törvényi indokolás 3. bekezdése]

3. A piaci alapú lakbér

A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének önkormányzati rendeletben történő meghatározásakor a költségelvű lakbér megállapítására vonatkozó szempontokat kell alkalmazni, azzal a különbséggel, hogy a piaci alapú lakbér esetében kimutatható kell, hogy legyen a nyereség. [Ltv. 34. § (5) bek.]

Összegzésként elmondható, hogy az Ltv. – a bérbeadás jellege szerint – teljeskörűen meghatározza a lakbérek mértékének meghatározására vonatkozó szempontokat, amelyektől az önkormányzat a lakásrendelet megalkotásakor nem térhet el.

[1] 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról [Ltv.]