dr. Koréh Zoltán
kormánytisztviselő
Hatósági Főosztály · Törvényességi Felügyeleti Osztály

A Hivatali Tájékoztató 2021/6. (novemberi) számában az önkormányzati lakások bérletére vonatkozó helyi szabályozás jogszabályi keretéről, 2022/2. (márciusi) számában az önkormányzati tulajdonú lakásokra vonatkozó bérleti jogviszony sajátosságairól, 2022/6. (novemberi) számában pedig a lakbér mértékének önkormányzati rendeletben történő meghatározásáráról esett szó.

Jelen tájékoztató a helyi jogalkotó részére kíván némi segítséget nyújtani a tárgyban nem feltételül szabályozandó kérdések beazonosításához.

Mindenekelőtt hangsúlyozni szeretnénk, hogy a leírtak a szakmai véleményünket tükrözik, azok csupán támpontokat kívánnak adni a jogértelmezéshez.

Az önkormányzati lakás- és helyiségrendelet kizárólag azon tárgyköröket szabályozhatja, amelyekre az Ltv.[1] külön felhatalmazást ad [Ltv. 3. § (1) bek., 2. számú melléklet, 90/2009. (IX. 24.) AB határozat, Kúria Köf.5.075/2012/4. számú határozat].

A felhatalmazó rendelkezések közül azonban nem mindegyik keletkeztet feltétlenül rendeletalkotási kötelezettséget. Így minden esetben célszerű vizsgálni, hogy (1) az önkormányzat érintettség hiánya miatt egyáltalán eleget tud-e tenni az Ltv. adott felhatalmazó rendelkezésének, továbbá, hogy (2) az Ltv. konkrét felhatalmazása rendeletalkotási kötelezettséget, vagy csupán jogosultságot keletkeztet-e.

1. Ha az önkormányzat az Ltv. valamely felhatalmazásának érintettség hiánya miatt nem tud eleget tenni, úgy az adott szabályozási tárgykör tekintetében sem képes rendeleti szintű szabályozást alkotni. Az érintettség hiányát mindig körültekintően, egyedileg javasolt megvizsgálni.

Vannak olyan esetek, amikor az érintettség hiánya pl. csak látszólagos. Erre példaként hozható az Ltv. 19. §-a, ugyanis mindenképpen szükséges vagy az önkormányzati rendeletben meghatározni a bérbeadó tekintetében a „megállapodás”-ok [Ltv. 9. § (1) bek., 10. § (2) bek., 13. § (1)–(2) bek., 15. §, 17. § (2) bek., 18. § (1) bek.] tartalmi elemeit, vagy azok megállapítására rendeletben felhatalmazni a bérbeadót. Az önkormányzat nem hivatkozhat alappal érintettség hiányára azon indokkal, hogy pl. a bérbeadó egyetlen önkormányzati lakás bérlőjével sem kötött, és nem is kíván a jövőben kötni ilyen „megállapodás”-t. Amennyiben ugyanis az önkormányzati rendelet nem rendezi az Ltv. 19. § (1) vagy (2) bekezdése alapján a szabályozandó kérdést, úgy – lényegét tekintve – rendeleti szinten kizárja annak a lehetőségét, hogy a bérbeadó és a bérlő a törvény megengedő rendelkezése ellenére az Ltv. szabályaitól eltérően megállapodhassanak. Megjegyzem, ahhoz, hogy a „megállapodás” létrejöjjön, a felek kölcsönös és egybehangzó nyilatkozata szükséges. Ha a bérlő és a bérbeadó az adott kérdésben nem tudnak megállapodni, úgy a tekintetben az Ltv. vonatkozó rendelkezései az irányadók.

1. Az önkormányzat – az Ltv. 34. § (1) bekezdésében megszövegezett vagylagosság miatt – maga döntheti el, hogy költségelven vagy piaci alapon bérbe adja-e a lakásait. Amennyiben igen, úgy – a szociális lakbéren túlmenően – ezen jellegű lakbér(eke)t is önkormányzati rendeletben szükséges szabályozni.
   Véleményünk szerint az önkormányzati rendeletben – az Ltv. 3. § (1) bek. 2. mondata alapján – mindenképpen szükséges meghatározni a lakás szociális bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit és a szociális lakbért. Ezen rendeletalkotási kötelezettség elmulasztása esetében ugyanis az önkormányzat jogszerűen nem biztosíthatna szociális helyzeten történő bérbeadást a bérlők számára. [Ltv. 3. § (1) bek. 2. mondat, 34. § (1) bek., 2. sz. melléklet j) pont]
2. Ugyancsak nem értelmezhető önkormányzati rendeletben meghatározni a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díját, ha az önkormányzati lakás bérbeadója nem nyújt – a rendeletalkotással érintett – külön szolgáltatást [Ltv. 35. § (2) bek., 2. sz. melléklet l) pont]. Ez a gyakorlatban olyan esetekben fordulhat elő, ha pl. a bérbeadó más jogszabály alapján köteles a külön szolgáltatás díját megállapítani, vagy ha – a bérbeadó helyett – a bérlő, illetve a társasház áll közvetlenül szerződéses jogviszonyban a szolgáltatóval.
3. Az önkormányzatot nem érinti az Ltv. 68. § (2) bekezdése szerinti felhatalmazó rendelkezés, amennyiben a törvény szerinti szociális intézményből elbocsátott bérlő nem bérel önkormányzati lakást.
4. Abban az esetben, ha az önkormányzat egyáltalán nem hasznosít bérbeadás útján helyiséget, úgy e szabályozási tárgy vonatkozásában szintén nem értelmezhető a rendeletalkotási kötelezettség.
5. Ha az önkormányzat nem rendelkezik törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakással, illetve helyiséggel, akkor azok vételárának mértékét és megfizetésének feltételeit szintén nem tudja rendeletben megállapítani. [Ltv. 54. § (1) bek., 58. § (1)–(2) bek., 2. sz. melléklet o) pont]. Ugyanakkor ez esetben is szükséges a rendeletben az elővásárlási joggal nem érintett lakások, illetve helyiségek eladásának feltételeit szabályozni [Ltv. 54. § (3) bek., 58. § (3) bek.].

2. Az Ltv. felhatalmazó rendelkezései közül nem mindegyik támaszt rendeletalkotási kötelezettséget, vannak, amelyek csupán jogosultságot keletkeztetnek.

1. Az önkormányzat eldöntheti, hogy rendeletben kiköti-e az óvadék lehetőségét a lakás költségelvű vagy piaci alapú bérbeadásakor, vagy sem [Ltv. 3. § (1) bek. 3. mondat, 2. sz. melléklet a) pont].
2. Mérlegelés tárgya lehet szintén, hogy a rendelet előírja-e a bérlő részére a bérleményben való életvitelszerű lakást [Ltv. 3. § (2) bek., 2. sz. melléklet a) pont].
3. A képviselő-testület nem köteles, hanem csupán jogosult rendeletben felhatalmazni a bérbeadót az Ltv.-ben szabályozott „megállapodás”-ok tartalmának meghatározására [Ltv. 19. § (2) bek., 2. sz. mellékelt c) pont].
4. A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre vagy a bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt. A Kormányhivatal szerint az önkormányzat csak abban az esetben köteles rendeletben szabályozni a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit, ha arra lehetőséget kíván adni a bérleti jogviszonyaiban. [Ltv. 31. §, 2. számú melléklet h) pont]. Az önkormányzat ugyanis jogosult eldönteni, hogy a visszamaradó személy esetében kötelezettséget kíván-e vállalni másik lakás bérbeadására, vagy sem.
5. Az önkormányzat ugyancsak nem köteles, csupán lehetővé teheti a lakásrendeletben a gazdasági társaságai és a költségvetési szervei részére, hogy önállóan határozzák meg a feladataik ellátásához biztosított vállalati, szolgálati és átmeneti lakás bérbeadásának feltételeit. Ez esetben az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni, és a bérbeadó a lakásbérleti jog folytatására vonatkozó jogosultságot is kizárhatja [Ltv. 80. § (1) bek., 2. sz. melléklet s) pont].
6. Amennyiben az önkormányzat nem él az előző (E) pont szerinti rendeletalkotási jogával, úgy ezen szervezetek feladatainak ellátásához használt lakásokat az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályok szerint kell bérbe adni, azzal, hogy a rendeletében – a törvény keretein belül – további szabályokat határozhat meg.
7. A képviselő-testület mérlegelési jogkörében dönthet úgy, hogy nem készít a szociális helyzet alapján történő bérbeadás érdekében évente lakásigénylési névjegyzéket. Ebben az esetben nem áll fenn a névjegyzékkel kapcsolatos jogalkotási kötelezettsége. Amennyiben a névjegyzék készítése mellett dönt, úgy rendeletben köteles megállapítani a kérelmek befogadásának, a névjegyzékbe vételnek és a névjegyzékbe vett igénylések teljesítésének eljárási szabályait, valamint a névjegyzékben szereplő személyes adatok kezelésének szabályait [Ltv. 84. § (1)–(2) bek., 2. sz. melléklet a) pont].

Összegzésként elmondható: egyes esetekben előfordulhat, hogy a tárgyban rendeletalkotással érintett önkormányzat – érintettség hiánya miatt – nem tud eleget tenni az Ltv. adott felhatalmazó rendelkezésének, vagy (a rendeletalkotási jogosultságból következően) maga döntheti el, hogy a bérleti jogviszonyaiban az Ltv., vagy – a törvényi kereteken belül – a helyi szabályozás legyen-e alkalmazandó.

[1] 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról [Ltv.]