dr. Megyeri Szilvia
kormánytisztviselő  
Hatósági Főosztály · Törvényességi Felügyeleti Osztály  

Az önkormányzatok által a tulajdonukat képező lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása az önkormányzati vagyongazdálkodás egyik fő pillére, melyben ötvöződik az Mötv. 13. § (1) bekezdés 9. pontja szerinti lakás- és helyiséggazdálkodás közhatalmi jellegű feladata a polgári jog elemeivel.

A SARS-CoV-2 koronavírus-világjárvány okozta egészségügyi veszélyhelyzet az önkormányzatokat is új kihívás elé állította, speciális jogi környezetben kellett helyt állniuk. A veszélyhelyzet megszűnésével a jogszabályok fokozatosan biztosították a régi rendszerre való visszatérés lehetőségét.

Az önkormányzatok helyes gyakorlatának kialakítása érdekében a tulajdonukat képező lakások bérleti szerződéseinek időtartamára, valamint a bérleti díjak emelésére vonatkozóan szükségesnek ítéltük meg szakmai segítségnyújtás keretében egy összefoglaló elkészítését a jegyzők részére.

Az első egészségügyi veszélyhelyzeti időszak

• a veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 40/2020. (III. 11.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 40/2020. Kr.) és
• a 2020. március 11-én kihirdetett veszélyhelyzet megszüntetéséről szóló 282/2020. (VI. 17.) Korm. rendelet

alapján 2020. március 11. és 2020. június 18. napja között állt fenn.

A veszélyhelyzet megszűnésével összefüggő átmeneti szabályokról és a járványügyi készültségről szóló 2020. évi LVIII. törvény (a továbbiakban: Átmeneti tv. I.) 1. §-a maga mondja ki, hogy csak a 40/2020. Kr. szerinti veszélyhelyzetre vonatkozóan állapít meg rendelkezéseket.

Az Átmeneti tv. I. II. Fejezet 11. alcíme alatt találjuk a bérleti szerződésekre vonatkozó átmeneti szabályokat. A 32. § (1) bekezdése alapján a 2020. március 11. és 2020. június 18. napja között lejárt lakásbérleti szerződések 2020. augusztus 16. napjáig meghosszabbodtak, amennyiben a bérlő egyoldalú írásbeli nyilatkozatot tett legkésőbb a szerződés lejáratának utolsó napján. A 32. § (3) bekezdése szerint ez vonatkozott a 2020. május 6. napján vagy azt megelőzően kötött lakásbérleti szerződésekre, valamint az állami vagy önkormányzati tulajdonú helyiségek tekintetében fennálló bérleti szerződésekre is.

A második egészségügyi veszélyhelyzeti időszak

• a veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 478/2020. (XI. 3.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 478/2020. Kr.),
• a veszélyhelyzet kihirdetéséről és a veszélyhelyzeti intézkedések hatálybalépéséről szóló 27/2021. (I. 29.) Korm. rendelet (a továbbiakban: 27/2021. Kr.),
• a veszélyhelyzet kihirdetéséről szóló 478/2020. (XI. 3.) Korm. rendelettel kihirdetett veszélyhelyzet megszüntetéséről szóló 26/2021. (I. 29.) Korm. rendelet, valamint
• a veszélyhelyzet kihirdetéséről és a veszélyhelyzeti intézkedések hatálybalépéséről szóló 27/2021. (I. 29.) Korm. rendelettel kihirdetett veszélyhelyzet megszüntetéséről szóló 181/2022. (V. 24.) Korm. rendelet

alapján 2020. november 4. és 2022. május 31. között állt fenn.

A veszélyhelyzettel összefüggő átmeneti szabályokról szóló 2021. évi XCIX. törvény (a továbbiakban: Átmeneti tv. II.) 1. § a) pontjában kapunk arra vonatkozóan iránymutatást, hogy a 478/2020. Kr. és a 27/2021. Kr. szerinti veszélyhelyzetre állapít meg rendelkezéseket.

Az Átmeneti tv. II. II. Fejezetének 62. alcíme (147. §) rögzíti a helyi díjak mértékét, 65. alcíme (152. §) pedig rendezi a bérleti szerződésekre vonatkozó átmeneti szabályokat, továbbá hivatkozik a koronavírus-világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében szükséges gazdasági intézkedésről szóló 603/2020. (XII. 18.) Korm. rendelet hatálybalépésének napjára. A jogszabályok együttes értelmezése szerint:

• a 2020. december 18. napján vagy azt megelőzően a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásokra kötött, 2020. november 4. és 2022. május 31. között lejárt bérleti szerződések – amennyiben a bérlő egyoldalú írásbeli nyilatkozatot tett legkésőbb a szerződés lejáratának utolsó napján – december 31. napjáig meghosszabbodnak;
• a 2020. december 18. napján vagy azt megelőzően a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásokra kötött és még fennálló bérleti szerződések esetén a bérleti díj 2022. december 31. napjáig nem emelhető;
• a 2020. december 18. napját követően a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásokra kötött és fennálló bérleti szerződések esetén a bérleti díjat a 2020. december 18. napján hatályos mértékhez képest 2022. június 30. napjáig nem lehetett emelni, kivéve, ha azt az önkormányzati rendelet számszerűsíthető módon már 2020. október 31. napjáig meghatározta.