Dr. Koréh Zoltán
kormánytisztviselő
Hatósági Főosztály · Törvényességi Felügyeleti Osztály

A törvényességi szakterület a jövőben az önkormányzati lakások bérletét érintő helyi szabályozással kapcsolatosan több, tájékoztató jellegű írásból álló sorozatot tervez megjelentetni a Hivatali Tájékoztatóban. Bízva abban, hogy ezzel segítséget nyújthat az önkormányzatok számára a rendeleteik megalkotásához, illetve felülvizsgálatához.

Első körben az önkormányzati lakások bérletére vonatkozó helyi szabályozás jogszabályi keretét célszerű szemügyre venni.

1. Mint ismeretes, a helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében eredeti jogalkotói hatáskörben vagy felhatalmazás alapján, törvény keretei között, más jogszabállyal összhangban alkothat rendeletet. [Alaptörvény 32. cikk (1) bek. a) pont, (2)–(3) bek., T) cikk (2) bek.]

A Nemzeti vagyon tv.[1] 16. § (1) bek. l) pontja külön rögzíti, hogy az önkormányzati lakások, valamint nem lakáscélú helyiségek bérbeadására és elidegenítésére, továbbá az állami lakások és nem lakáscélú helyiségek bérbeadására vonatkozó részletes szabályokat a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény a Nemzeti vagyon tv.-ben meghatározott elvek mentén állapítja meg.

A Lakás tv.[2] 3. § (1) bekezdése kimondja, hogy az önkormányzati lakásokra a tulajdonos önkormányzat által, Lakás tv. keretei között megalkotott rendeletében meghatározott feltételekkel lehet csak szerződést kötni.

Ebből egyrészt az következik, hogy a Lakás tv. – a Jat.[3] 4. §-ában foglaltaknak megfelelően – teljeskörűen szabályozza az önkormányzati lakásbérletre vonatkozó alapvető jogintézményeket és a szabályozási cél megvalósítására irányuló lényeges garanciákat. Másrészt, hogy az önkormányzatok rendeletalkotási hatáskörének terjedelme az önkormányzati lakások bérletére vonatkozó egyes kérdésekben nem általános, csupán a Lakás tv. felhatalmazó, és az ahhoz kapcsolódó rendelkezéseire korlátozódik.

Véleményünk szerint az önkormányzati rendelet tehát nem térhet el – törvény megengedő rendelkezése hiányában – a Lakás tv-ben foglaltaktól, másrészt csak azon kérdésköröket szabályozhatja, amelyekre a Lakás tv. az önkormányzatnak külön felhatalmazást ad.

2. A Lakás tv. 2. számú melléklete az önkormányzati bérletről szóló rendelet tartalmi elemeit a felhatalmazó rendelkezésekre való külön hivatkozásokkal együtt összegyűjti, meghatározva ezzel az önkormányzati rendelet tartalmi elemeit, és lényegében az önkormányzati jogalkotási hatáskör terjedelmét is.

Gyakorlati példaként említhetjük a Lakás tv. 2. számú melléklet a) pontját, amely szerint az önkormányzati lakás bérletéről szóló rendelet egyik tartalmi elemét a lakás bérbeadásának feltételei képezik. Az önkormányzat azonban a fentebb már részletezett okok miatt nem szabályozhatja le a rendeletében teljeskörűen, általános jelleggel a lakásbérbeadás feltételeit. A törvényalkotó ezt egyértelművé tette azzal is, hogy a 2. számú melléklet a) pontja konkrétan megjelöli, hogy az önkormányzati rendelet a lakás bérbeadásának feltételei körében a Lakás tv. érintett rendelkezéseivel összhangban kizárólag a 3. § (1)–(2) bekezdése alapján az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeinek meghatározására, a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén az óvadék kikötés lehetőségének és feltételeinek meghatározására, a bérlő életvitelszerű tartózkodásra való kötelezésére, a 12. § (5) bekezdése alapján a rendeltetésszerű használat, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítésének bérbeadói ellenőrzése gyakoriságának meghatározására, és a 84. § (1)–(2) bekezdése alapján a szociális helyzet alapján történő bérbeadás érdekében készített lakásigénylési névjegyzék tekintetében a kérelmek befogadásával, a névjegyzékbe vételnek és a névjegyzékbe vett igénylések teljesítésével kapcsolatos eljárási szabályok meghatározására terjedhet ki.

3. A Lakás tv. felhatalmazó rendelkezéseihez kapcsolódó rendelkezéseket minden esetben szükséges külön-külön megvizsgálni, hiszen azokkal ellentétes önkormányzati rendeletet alkotni nem lehet.

Konkrét esetet szemléltetve láthatjuk, hogy pl. a Lakás tv. 3. § (2) bekezdése alapján az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A Lakás tv. azonban ilyen feltétel rendeletben történő előírása esetén további törvényi garanciákat támaszt akkor, amikor kimondja, hogy „a rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett – különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő – távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót – felhívására – írásban tájékoztatja.”

4. Összegzésül elmondható, hogy az önkormányzatnak a tulajdonában álló lakások bérletével kapcsolatos rendeletalkotási hatásköre a Lakás tv. felhatalmazó rendelkezéseiben foglaltakra terjed ki azzal, hogy a helyi szabályozás ezen esetekben sem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabályokkal, így különösen a Lakás tv. rendelkezéseivel.

Zárásképpen felhívjuk a figyelmüket, hogy mind Alkotmánybíróság, mind a Kúria több esetben foglalkozott az önkormányzati lakások bérletét érintő rendeletalkotás jogszabályi kereteivel, amelyekkel mind a jogalkotóknak, mind a jogalkalmazónak egyértelmű támpontokat adhatnak [pl. 3/1999. (III. 24.) AB határozat, 90/2009. (IX. 24.) AB határozat, Köf.5.075/2012/4. számú határozat].

[1] 2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról [Nemzeti vagyon tv.]
[2] 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról [Lakás tv.]
[3] 2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról [Jat.]