dr. Tóth Róbert  
kormánytisztviselő  
Földhivatali Főosztály · Hatósági és Koordinációs Osztály  

A földforgalmi szabályozás év eleji változásait követően július 1. napi hatállyal ismét módosításra került a Földforgalmi tv.[1] és a Fétv.[2] Jelen tájékoztatás célja, hogy rövid, közérthető áttekintést nyújtson a jogszabályváltozással érintett kérdésekről, melyekről egyebekben elmondható, hogy nagyobb hányaduk a korábbi, különösen az év eleji változások finomhangolását jelenti, míg néhány esetben új jogintézmények beemelésével bővíti a szabályozást. Néhány alant ismertetett rendelkezés a fentiektől eltérően július 9. napi hatállyal lépett életbe, mely külön jelölésre kerül.

Beruházási célterületre vonatkozó új rendelkezés:

A hatályba lépő rendelkezések szerint kiegészül azon esetek köre, mikor is mentesül a föld tulajdonszerzője a föld tulajdonszerzésétől 5 éves időtartamú más célú hasznosításának tilalma alól, mégpedig, ha a föld igénybevétele olyan területen történik, amelyet a Kormány határozatával beruházási célterületté nyilvánított.

Földhasználatra vonatkozó eladói tájékoztatási kötelezettség:

Kibővült a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésekben kötelezően előírt, a földet érintő, hatályos vagy még hatályba nem lépett földhasználati szerződés időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatás, mely már a többlethasználati megállapodásra is vonatkozik, egyúttal kifejezetten kimondja a jogszabály a rendelkezés megsértésével kötött szerződés semmisségét.

Változás a földműves tulajdonostárs, illetve a földet használó elővásárlási jogában:

Könnyebbséget jelent a földműves tulajdonostárs elővásárlási jogának gyakorolhatóságában, hogy a 3 éves tulajdonosi minőség mint feltétel időtartamába mostantól beleszámítható a házastársi közös vagyon megosztása esetén a házastárs, illetve az öröklés útján megszerzett tulajdonrész esetén az örökhagyó tulajdonlásának időtartama is.

Hasonló kedvezmény illeti a földet használó elővásárlási jogcímre hivatkozó házastársat, illetve örököst a 3 éves földhasználat időtartamának számításánál

Nem áll fenn elővásárlási jog:

Mellőzhetővé vált a kifüggesztési eljárás, azaz nem áll fenn elővásárlási jog a földek bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye részére hitéleti célból történő átruházása esetén.

Változás a földvételár aránytalanságának vizsgálatában:

Érzékelte a jogalkotó, hogy a korábban a föld vételárának 20 éves időtávban indexálással számított jövedelemtermelő képességének meghatározása jelentős nehézséget jelent a jogalkalmazásban, ezért mellőzésre került az indexálásra vonatkozó előírás, hiszen a vételár aránytalanságának vizsgálatakor a már ismert adatokból kell kiindulni, nem pedig a jövőbeni bizonytalan eseményekből.

Volt haszonbérlői minőség megítélése:

További változás következett be a volt haszonbérlői előhaszonbérleti jogcím alkalmazhatóságának körében is, mivel bővült azon esetek köre, mikor már ezen minőségére nem hivatkozhat a föld korábbi haszonbérlője. Így ezen a jogcímen előhaszonbérleti jogosultságára nem hivatkozhat, ha a földhasználat megszűnését követően legalább 1 gazdasági év időtartamban a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője, illetve ezek közeli hozzátartozója vagy ezek által legalább 25%-ban tulajdonolt mezőgazdasági termelőszervezete, továbbá ezen személyektől eltérő harmadik személy földhasználati szerződés, vagy valamely tulajdonostárs többlethasználati megállapodás alapján bejegyzett földhasználóként gyakorolta a földhasználatot.

A korábbiakhoz képest jelentős könnyítés viszont, hogy a volt haszonbérlő legalább 3 éve fennálló földhasználatához jelen módosítást követően már hozzászámíthatja a házastársi közös vagyon megosztása esetén a házastársa, gazdaságátadással szerzett földhasználati jogosultság esetén a gazdaságátadó, valamint örökléssel szerzett jogviszony esetén az örökhagyó földhasználatának időtartamát is.

Egybefoglalt haszonbér:

Az egybefoglalt vételárra irányadó szabályozáshoz hasonlóan már a haszonbérleti szerződésekben is egyértelműen utalni kell a haszonbér egybefoglaltságára. Kimondja továbbá a jogszabály, hogy egybefoglalt haszonbér alkalmazása esetén a földek kizárólag azonos feltételekkel adhatók haszonbérbe.

Nem áll fenn előhaszonbérleti jog:

Pontosításra került a kifüggesztési eljárás alól mentesülő haszonbérleti szerződések azon esete, mikor a haszonbérbe adó az általa vagy közeli hozzátartozója által legalább 25%-ban tulajdonolt mezőgazdasági termelőszervezet részére adja haszonbérbe a földingatlanát, így mostantól a társasági részesedésnek legalább 1 éve fenn kell állnia, illetve amennyiben a tulajdonlás mértéke 25% alá csökkenne, úgy azt a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzés keretében vizsgálja és a vonatkozó szabályok alapján szankcionálja.

Módosultak a vételár megfizetésének módjára vonatkozó szabályok:

Két irányban módosult a Fétv. vételár megfizetésének kötelezően előírt módjaira vonatkozó rendelkezése, mégpedig egyrészről megszüntetésre kerültek ezen rendelkezés alkalmazásának kivételei, vagyis mostantól valamennyi tulajdonjog-átruházásra irányuló szerződés esetén alkalmazandó, másrészt a banki átutalás és ügyvédi letét alkalmazása mellett a közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén bevezeti a közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezés útján történő teljesítési módot is.

A haszonbérbe adó rendelkezési korlátai:

Új szabályként lépett hatályba ugyancsak a Fétv. azon rendelkezése, miszerint a haszonbérleti szerződés a haszonbérlő által kötelezően alkalmazandó agrotechnikára, növénykultúrára vagy termelési módszerre vonatkozó előírást nem tartalmazhat. Az ebbe ütköző szerződés semmis.

Gazdasági év fogalma:

Egységesítette a jogalkotó a gazdasági év fogalmát, a korábban a különböző növénykultúrákhoz igazodó, az európai uniós szabályokból átvett időtartamok helyett a gazdasági évet immáron a tárgyév október 16. napjától a következő év október 15. napjáig tartó időszakban határozta meg.

Ezzel párhuzamosan a Fétv.-be beillesztésre került, hogy amennyiben a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével megszűnik, a haszonbérlő az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarításra a szerződés megszűnését követően is jogosult. A felek ezzel ellentétes megállapodása semmis, kivéve, ha a felek a haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel szüntették meg. Az átmeneti rendelkezések értelmében ezen új szabályt a 2024. július 1-jén fennálló haszonbérleti szerződésekre is alkalmazni kell.

Többlethasználati megállapodás megszűnése:

A Fétv. hatályba lépő új rendelkezése rögzíti a tulajdonostársak között fennálló többlethasználati megállapodás törvény erejénél fogva bekövetkező megszűnésének eseteit, mégpedig a földet használó tulajdonostárs tulajdonostársi minőségének megszűnését, illetve a használati megosztási megállapodás módosítását vagy megszűné­sét. Lényegében ezen esetekben a bejegyzett földhasználat hivatalbóli törlésének is helye lehet.

Változott az életvitelszerű lakáshasználat helyének fogalma:

A számos elővásárlási és előhaszonbérleti jogcímhez kapcsolódó helyben lakói minőség igazolása körül, részben a jogszabályi környezet, részint a Kúria jogegységi döntése folytán kialakult anomáliákat kívánja rendezni a jogalkotó az életvitelszerű lakáshasználat helyének újrafogalmazásával. Ennek értelmében az életvitelszerű lakáshasználat helye a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett tartózkodási hely, ennek hiányában ellenkező bizonyításig a személyiadat- és lakcímnyilvántartásba bejelentett lakóhely. Ezzel egyidejűleg kimondja a jogszabály, hogy a fentieket az életvitelszerű lakáshasználat helyének 2024. július 1-jét megelőző időszakra vonatkozó igazolása esetén is alkalmazni kell. A gyakorlatban ez lényegében azt jelenti, hogy amennyiben valaki az elmúlt 3 évben csak állandó lakcímmel rendelkezett, vagy állandó lakcíme mellett ugyanezen időtartamban bejelentett tartózkodási helye is volt, s ez utóbbit tekinti életvitelszerű lakáshasználata helyének, úgy ezen körülmény további jegyzői vagy más módon történő további igazolására nincs szükség.

Megítélésünk szerint azonban továbbra is fennáll az igazolási kötelezettség, amennyiben az állandó lakcíme mellett bejelentett tartózkodási hellyel is rendelkező személy az életvitelszerű lakáshasználatának helyéül az állandó lakcímére kíván hivatkozni.

Elővásárló foglalófizetési kötelezettsége:

Ugyancsak újdonságot jelent a szabályozásban az, hogy amennyiben az adásvételi szerződés szerint a vevő foglalót fizetett a kötelezettségvállalása megerősítéseként, úgy az elfogadó nyilatkozatot tevő elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét az eladó javára ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezni, és ennek igazolását az elfogadó nyilatkozathoz csatolni.

Amennyiben a letétbe helyezést igazoló okiratok nem kerülnek csatolásra, úgy az elfogadó nyilatkozatot figyelmen kívül kell hagyni.

A letétbe helyezett összegre, amennyiben az adásvételi szerződésben a vevő helyébe az elővásárló lép, a foglaló szabályai lesznek irányadók. Ebben az esetben az eredeti vevő által adott foglaló összegével az eladó és az eredeti vevő egymás között köteles elszámolni. Ha az elővásárló bármely okból nem lép a vevő helyébe, részére a letett összeg visszajár.

Új figyelmen kívül hagyási ok az elővásárlóknál:

Az előbb részletezett, letétbe helyezést igazoló okirat csatolásának elmulasztásán túl további figyelmen kívül hagyási okot épített be a jogalkotó, mikor is kimondta, hogy a Földforgalmi tv. 13–15. §-ában előírt nyilatkozatok hiányán túl figyelmen kívül kell hagyni az elfogadó nyilatkozatot akkor is, ha a 14. §-ban foglalt nyilatkozatok (földhasználati díjtartozás, valamint szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügylet) valótlan tartalmúak és erről a mezőgazdasági igazgatási szerv tudomással bír.

Változás a végintézkedéssel történő tulajdonszerzés esetén:
(2024.07.09-től hatályos)

A föld tulajdonjogáról végintézkedéssel történő rendelkezés esetén a hagyatéki eljárás keretében a közjegyző megkeresi a mezőgazdasági igazgatási szervet annak vizsgálata céljából, hogy az örökös szerzőképessége fennáll-e, és a végintézkedés nem eredményezi-e tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését. A hatóság a döntéséről hatósági bizonyítványt állít ki. A módosítás értelmében, amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a tulajdonszerzés jóváhagyását, a belföldi természetes személy és tagállami állampolgár – az öröklés egyéb feltételeinek fennállása esetén – a föld tulajdonjogát öröklés jogcímén azzal a feltétellel szerzi meg, hogy a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követő egy éven belül a tulajdonszerzés akadályát elhárítja. Ebben az esetben az államot vételi jog és annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom illeti meg. Ekkor tehát az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg intézkedik az államot illető vételi jog, elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséről az örököst terhelő kötelezettségteljesítés határideje lejártának feltüntetése mellett.

Az örökös a kötelezettség teljesítését haladéktalanul bejelenti a mezőgazdasági igazgatási szervnek. Ha a fenti határidőn belül az örökös meghal, a kötelezettség kiterjed az ingatlan tulajdonjogát tőle öröklés, halál esetére szóló ajándék vagy dologi hagyomány útján megszerző személyre is.

A vételi jogot az állam abban az esetben gyakorolja, ha a tulajdonszerzés akadályát az örökös vagy a fentiek szerinti jogutóda határidőn belül nem teljesítette. Az állam vételi jogának gyakorlására vonatkozó részletes rendelkezések a Földforgalmi tv. új 63/A. §-ában kerültek kifejtésre.

Amennyiben a hivatal megtagadja a tulajdonszerzés jóváhagyását, és a föld a törvény erejénél fogva az állam tulajdonába és a Nemzeti Földalapba kerül, az örököst kárta­la­ní­tás illeti meg. A kártalanítás összege az ingatlan értékbecslésben megállapított értéke, melyből levonásra kerülnek az államot mint törvényes örököst terhelő hagyatéki tartozások. Ez nem vonatkozik azon esetekre, ha az állam tulajdonszerzése azért következett be, mert a törvényes örökös az örökséget visszautasította.

Ha az örökös a tulajdonszerzés akadályát elhárította, és azt a fentiek szerint bejelenti a mezőgazdasági igazgatási szervnek, úgy az a bejelentő részére hatósági bizonyítványt állít ki, ezzel egyidejűleg kezdeményezi az ingatlanügyi hatóságnál a vételi jog és az elidegenítési és terhelési tilalom törlését.

Hagyatékhoz tartozó földek értékesítése a hagyatéki eljárásban:
(2024.07.09-től hatályos)

Új rendelkezés került a Fétv.-be arra az esetre, ha a Foktftv.[3] 18/A. § (1) bekezdés c) pontja és 18/B. § (1) bekezdés c) pontja szerinti ingatlant vagy tulajdoni részilletőséget az örököstársak a hagyatéki eljárás keretében harmadik személy részére egyben értékesítik. Ebben az eljárásban a Földforgalmi tv. 21–30. §-ának, valamint a Fétv. 11–20. §-ának rendelkezéseit a Fétv. új 21/A. §-a szerinti eltérésekkel kell alkalmazni.

Az új szabályozás célja, hogy a Foktftv. szerinti egyezségi eljárás és a földforgalmi hatósági jóváhagyás viszonyát rendezze. Más egyezségekkel ellentétben ebben az esetben nem hatósági bizonyítvány kiadására kerül sor, hanem a mezőgazdasági igazgatási szerv az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyására irányadó szabályok szerint jár el. Figyelemmel arra, hogy az eljárásra a hagyatéki eljárásba ágyazottan kerül sor, így a hagyatéki eljárás elhúzódásának megakadályozása érdekében kiemelt érdek fűződik ezen hatósági jóváhagyási eljárások soron kívüli lefolytatásához. Mindezek okán az eljárásba a helyi földbizottság nem kerül bevonásra.

A fentiek szerint létrejött egyezséget szerződésnek, az egyezséget kötő feleket szerződő feleknek kell tekinteni. Eladó alatt az örököstársak közösségét kell érteni. Az egyezséget annak létrejöttétől számított 8 napon belül a közjegyző megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóváhagyás céljából. A jóváhagyási eljárásban nem kell megkeresni a helyi földbizottságot állásfoglalása beszerzése céljából.

A mezőgazdasági igazgatási szerv az eljárás során hozott végleges és közigazgatási perrel meg nem támadott döntését a közigazgatási per indítására megszabott határidő lejárta után a közjegyzőnek megküldi. Ezzel egyidejűleg küldi meg a közjegyző részére a záradékolt egyezséget is.

Egybefoglalt vételár kiterjesztése:

Az utóbb részletezett, a Foktftv. 18/A. § (1) bekezdés c) és 18/B. § (1) bekezdés c) pontja szerinti értékesítés esetére a jogalkotó indokoltnak látta az egybefoglalt vételár alkalmazhatóságát az ugyanazon örökhagyó hagyatékához tartozó földingatlanok értékesítése esetén is.

Mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzési feladatainak bővülése:

A tájékoztatóban felvázolt változások nyomán két új területtel bővült a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzési feladatainak köre. Egyrészről amennyiben a föld használatba adására a haszonbérbe adó vagy közeli hozzátartozója által legalább 25%-ban tulajdonolt mezőgazdasági termelőszervezet részére kifüggesztés mellőzésével vagy hatóságijóváhagyás-mentesen kerül sor, úgy vizsgálandó, hogy a használatba adás időpontjában fennálló tulajdonrésze a használatba adást követően 25% alá csökken-e. Másrészt ellenőrzés keretében vizsgálandó, hogy a hatósági bizonyítvány kiállításának megtagadása mellett végintézkedéssel tulajdont szerző örökös a tulajdonszerzés akadályának elhárítására vonatkozó kötelezettségének határidőben eleget tett-e.

[1]                 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról [Földforgalmi tv.]

[2]                 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról [Fétv.]

[3]                 2020. évi LXXI. törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről [Foktftv.]