A Hivatali Tájékoztató 2021. november havi számában közreadtunk egy tájékoztatást a helyi önkormányzatok által benyújtott kérelmek alapján indult kisajátítási eljárásokkal összefüggésben.[1] A cikk megjelenése óta eltelt időszak tapasztalatai alapján érdemesnek tartjuk ismét körüljárni a témát, figyelemmel a jövőbeni várható beruházásokra és projektekre.

1. A kisajátítás célja

A Kstv.[2] 1. § (1) bekezdése szerint kisajátítással ingatlan tulajdonjoga csak kivételesen vonható el, az e törvényben meghatározott közérdekű célból, feltételekkel és módon, teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett. A Kstv. 2. §-a pedig felsorolja azokat a közérdekű célokat, melyek megvalósítása indokolhatja az érintett ingatlanok kisajátítását.

Hangsúlyozandó, hogy maga a kisajátítás a tulajdonviszonyokba való állami beavatkozás legerősebb és legvégső eszköze, éppen ezért az csak kivételesen alkalmazható, amikor a Kstv.-ben szereplő konkrét közérdekű cél más módon már nem valósítható meg. Vagyis a kisajátítást nem alapozhatja meg önmagában az, hogy az adott települési önkormányzat számára ez volna a gyorsabb és egyszerűbb megoldás (pl. egy pályázaton történő részvétel érdekében). Lényeges továbbá az is, hogy a Kstv. 2. §-a mellett a 4. § (1) bekezdése (amelyet legutoljára a 2022. évi XXII. törvény[3] 106. §-a módosított) is további szabályokat határoz meg, melyeket szintén mérlegelni kell a közérdekű cél megalapozottságának a vizsgálatakor. Itt kell ugyanakkor kiemelni, hogy a 4. § (2) bekezdésének a) pontja alapján nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánító törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott beruházások esetében nem lehet a kisajátítás jogalapját vitatni, vagyis nem kell igazolni azt, hogy a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.

A Kstv. 3. § (1) bekezdés a) pontja – valamint egészében véve a Kstv. rendelkezései – alapján kisajátításnak a még meg nem valósult beruházások megvalósítása érdekében van helye, és a kisajátítási eljárásnak nem lehet célja egy múltban megvalósult beruházáshoz kapcsolódóan a tulajdonviszonyok utólagos rendezése. A Kúria több döntésében (legutóbb: BH2021. 209.) elvi jelentőséggel kimondta, hogy kisajátítás csak a jövőben megvalósítandó közérdekű cél érdekében rendelhető el, vagyis ezen jogintézmény nem alkalmas arra, hogy egy már beteljesült cél, egy elért eredmény érdekében szükséges ingatlanszerzés eszközéül szolgáljon.

Terület- és településrendezés közérdekű cél esetén [Kstv. 2. § c) pontja és 4. § (1) bekezdés c) pontja] az is szükséges, hogy a kérelemben megjelölt építmény, fejlesztési cél a területrendezési tervben, a helyi építési szabályzatban vagy a területfelhasználási engedélyben szerepeljen; az adott cél megvalósítása az érintett ingatlan tulajdonosa(i) részéről nem várható el; továbbá a cél rendeltetése, jellege miatt a célt az adott ingatlanon szükséges megvalósítani, vagy más ingatlanon való megvalósítása a tulajdonban nagyobb sérelemmel járna. Önmagában a „településrendezés” mint kisajátítási cél nem tekinthető közérdekűnek, az eljárást megindító célnak konkrétnak és reálisnak kell lennie. Nem tartozik ide például, ezért a törvényben sem jelenik meg lehetséges közérdekű célként a lakásépítés, a lakosság lakással való ellátása, mivel ez ma már nem állami, önkormányzati feladat. Településrendezési közérdekű cél lehet viszont a helyi építési szabályzatban előirányzott utcabővítés, közterület- és útszélesítés.

Vízgazdálkodás, víziközmű-szolgáltatás [Kstv. 2. § l) pontja és 4. § (1) bekezdés k) pontja] céljából történő kisajátításra akkor kerülhet csak sor, ha például „a Vásárhelyi Terv Továbbfejlesztése szerinti nyomvonalas létesítménynek jogszabállyal megállapított nyomvonalon való megépítése; vízkár elhárítási (árvíz, belvíz, aszály) célú vízilétesítmények megvalósítása; közműves vízellátó és szennyvízkezelő és ‑elvezető létesítmények megvalósítása; vagy felszíni és felszín alatti vízkészletek közérdekű igénybevétele, tározása, el-, illetve továbbvezetését szolgáló létesítmények megvalósítása” a cél. Az idézett jogszabályhely szóhasználatából egyértelműen levezethető, hogy egy már meglévő létesítmény javítása, átalakítása, amely nem jár bővítéssel, nem alapozza meg a kisajátítást; a meglévő létesítmény fejlesztése, bővítése, területnövekedéssel járó korszerűsítése mint cél azonban megalapozott lehet. A Kúria döntése alapján például legitim közérdekű célnak minősül a vízgazdálkodás körében az aszály elhárítását célzó vízilétesítmények megvalósítása (Kfv.III.37.668/2022/9.).

A fenntartható erdőgazdálkodás, valamint véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés [Kstv. 2. § m) pontja és 4. § (1) bekezdés l) pontja] közérdekű cél kapcsán akkor kezdeményezhető a kisajátítás, ha „az erdőben olyan tevékenység folyik, amely kisajátítás hiányában az erdő kipusztulását eredményezi; vagy az erdőtelepítés (fásítás) a tulajdonos közreműködésével eredményesen nem valósítható meg, vagy aránytalan nagy költséggel járna”. Míg az első esetben az erdő területén egy olyan tevékenységnek kell folynia, ami belátható időn belül a teljes faállomány megsemmisülését vetíti elő; addig a második esetkörben az indokolhatja a kisajátítást, ha a tulajdonos tevékenysége vagy mulasztása akadályozza az erdőtelepítés lefolytatását. Abban az esetben azonban, ha a jelenlegi tulajdonos maga is hajlandó és képes azt kivitelezni, úgy az adott települési önkormányzat nem kezdeményezheti az eljárás megindítását arra hivatkozással, hogy az erdőtelepítést ő kívánja elvégezni. Ilyenkor ugyanis a kisajátítást kérő önkormányzat jogtalanul szerezne ingatlantulajdont.

Természetvédelmi célból [Kstv. 2. § k) pontja és 4. § (1) bekezdés j) pontja] történő kisajátításra akkor kerülhet sor, ha „védett természeti területen a védelem céljával oly mértékig össze nem egyeztethető tevékenység folyik, amely a kisajátítás hiányában a védett természeti terület elpusztulását eredményezi”. A Kstv. további célokat is megjelöl, amelyek esetében azonban a helyi önkormányzat nem, kizárólag a természetvédelmi kezeléséért felelős szerv, azaz az illetékes Nemzeti Park Igazgatóság jogosult a kisajátítási kérelem benyújtására. Fontos feltétel továbbá, hogy a védett természeti területen olyan tevékenységnek kellett folynia, ami vagy a terület elpusztulását eredményezné vagy legalábbis súlyosan sértette annak védettségi szintjét, ami után indokolttá vált a védettségi szint helyreállítása. Önmagában azonban egy védett természeti területen elvégzendő bővítés vagy fejlesztés (pl. egy kiállítótér létesítése) nem alapozza meg a természetvédelmi célú kisajátítást.

A fentieket összefoglalva megállapítható, hogy a Kstv. 4. § (1) bekezdése további előírásokat tartalmaz a Kstv. 2. §-a szerinti közérdekű célokkal összefüggésben, és a kisajátítás iránti kérelem csak abban az esetben fogadható el, ha az adott projekt kapcsán mindkét jogszabályhelyben foglaltak fennállnak. Amennyiben a kisajátítás célja fennáll, az még mindig nem garancia a kisajátítás jogalapjának az alátámasztására, ugyanis a Kstv. 3. § (1) bekezdésében szereplő 4 feltételnek is teljesülnie kell.

2. A kisajátítás feltételei

A kisajátítási eljárás a Kstv. 24. § (1) bekezdése értelmében kérelemre induló eljárásnak minősül, a kérelmet a Kormányhivatal honlapján közzétett formanyomtatványon (ingatlanonként külön) kell benyújtani. A kisajátítási eljárásban a kérelem tartalmi hiányossága a kérelem érdemi elbírálását kizárja (lásd KGD2010. 61.), így a kisajátítás feltételeinek vizsgálatára – mind a tartalmi, mind a formai követelmények vonatkozásában – a kisajátítási hatóságnak nagy figyelmet kell fordítania.

A Kstv. 3. § (1) bekezdésében felsorolt követelmények közül az első (és talán az egyik legfontosabb) feltétel az, hogy a közérdekű cél megvalósítása az ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges, vagyis nincs lehetőség az adott beruházást közérdekű használati jog, vezetékjog vagy szolgalmi jog alapításával kialakítani; illetve, ha e jogokat az illetékes hatóság nem engedélyezte. Nem kerülhet tehát sor az érintett ingatlan kisajátítására, ha az adott közérdekű cél megvalósítható a kisajátítás helyett pl. vízvezetési vagy átjárási szolgalmi jog alapításával is. Lényeges követelmény, hogy a kisajátítást kérők nagyon alaposan indokolják kérelmüket e tekintetben. Az a körülmény, hogy pl. a projekt nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházássá lett nyilvánítva, önmagában nem vonja magával a kisajátítási kötelezettséget, ezt a beruházás jellege teheti indokolttá (pl. az ingatlan jelenlegi funkcióját végleg elveszíti stb.).

A kisajátítási kérelem benyújtásához szükséges további feltétel annak az igazolása, hogy a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor; illetve ha annak megvalósítására több ingatlan alkalmas, akkor a más ingatlanokon való megvalósítása a tulajdon nagyobb sérelmével járna.

Bizonyos esetekben ez a feltétel könnyen igazolható, hiszen például egy közlekedési infrastruktúra fejlesztése célú kisajátítás esetén egy már meglévő helyi közút melletti kerékpárút kiépítésekor értelemszerűen kizárólag a közút valamelyik oldalán valósulhat meg a közérdekű cél (lásd KGD2017. 9.). Hasonlóan egy vízgazdálkodási célú létesítmény (pl. csatorna) fejlesztése kizárólag a már meglévő létesítmény melletti/közelében lévő ingatlanon valósulhat meg, nem pedig egy teljesen más nyomvonalon.

A kisajátítási kérelem benyújtása előtt érdemes mérlegelni, hogy melyik az a beruházási terület, ahol a legkevesebb számú ingatlantulajdon elvonására kerülne sor. A tulajdon kisebb sérelme tekintetében ugyancsak szempont lehet, hogy például már működő vállalkozások területén, avagy parlagon hagyott, alacsony aranykorona értékű termőföld területeken haladna át a kisajátítási nyomvonal, mivel ezek a szempontok előtérbe kerülhetnek a kisajátítási eljárás során.

Abban az esetben, ha az adott beruházás megvalósítására építési engedélyt adtak ki, akkor az már feltételezi, hogy a kisajátítási eljárást megelőzte egy építési engedélyezés, melynek során mérlegelésre került más ingatlanok igénybevételének a le­he­tő­sé­ge, továbbá kitűzésre került egy nyomvonal is. (Vízgazdálkodási célú beruházásnál hasonló szerepet tölt be a vízjogi létesítési engedély, illetve az annak kiadását megelőző eljárás.)

A Kúria több döntésében (pl. Kfv.37.997/2020/15.) foglalkozott a más ingatlanon történő megvalósíthatóság kérdéskörével, és elvi jelleggel rögzítette, hogy amennyiben a közérdekű célnak a kisajátítandó ingatlanon történő megvalósítására építési engedélyt adtak ki, akkor a kisajátítási hatóság a Kstv. 3. § (1) bekezdés c) pontja szerinti feltételt csak akkor vizsgálja, ha az ügyfél valószínűsíti, hogy a közérdekű cél más ingatlanon is megvalósítható, és hogy a más ingatlanon történő megvalósítása a tulajdon kisebb sérelmével járna [Kstv. 4. § (3) bekezdés]. Ennek – azaz az ügyféli valószínűsítésnek – a hiányában a kisajátítási hatóságnak a kizárólagosság kérdésében tényfeltárási, bizonyítási, illetve indokolási kötelezettsége nincs.

A fentiekre tekintettel fontos kiemelni, hogy amennyiben a megvalósítandó beruházás rendelkezik is építési engedéllyel, a kérelemhez ezen felül csatolni szükséges mindazokat az okiratokat (pl.: engedélyes terv, egyéb engedélyek, szakértői vélemények), továbbá utalni kell azokra a tényekre, amelyek egyértelműen alátámasztják, hogy a közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor. Ezen dokumentumok megléte megalapozottabbá teszi a kérelemben foglaltakat.

A terület- és településrendezés közérdekű cél esetében a megalapozottság vizsgálatához szorosan kapcsolódik a kisajátítandó terület nagysága is. A benyújtott kérelmek kapcsán nemegyszer előfordul, hogy a kérelmező olyan esetben is a teljes ingatlan kisajátítását kéri, amikor arra nincs szükség a közérdekű cél megvalósítása érdekében. A kisajátítást kérő részéről ezzel kapcsolatban általában az szerepel érvként, hogy a jövőbeni esetleges bővítések céljára kéri már előre a nagyobb/teljes terület kisajátítását. Értelemszerűen azonban, ha a tervezett épület vagy műtárgy kialakítható egy kisebb területen is, akkor a fennmaradó ingatlanrész kapcsán semmi nem indokolja a fennálló tulajdon elvonását, vagyis csak a részleges kisajátítás az indokolt, nem pedig a teljes területé. A kérelemhez kötöttség elve alapján ilyen esetben a kisajátítási hatóság a kérelmet elutasítja, hiszen a kérelemben megjelölt (kisajátítani kért) területnagyság vonatkozásában a Kstv. 3. § (1) bekezdés a) pontja szerinti feltétel nem áll fenn.

A kisajátítási eljárás megindításának a végső feltétele, hogy a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják. Itt lényegében azokat a kisajátítást követően megjelenő és a település lakosságának jelentős részét, a közösséget érintő pozitív változásokat kell felsorolni, amelyek a közérdekű cél megvalósítását követően jelentkeznek. Ilyen lehet például a települések közötti infrastrukturális kapcsolatok erősítése, a helyi építési szabályzatban meghatározott egyéb célok megvalósítása, az árvízvédelmi kockázat csökkentése vagy a településen élők oktatásának a biztosítása új oktatási intézmény létrehozásával.

Lényeges, hogy a kisajátítást kérő kérelmében ezt a feltételt is részletesen körüljárja, és rögzítse mindazokat a körülményeket, amelyek bizonyítják, hogy a beruházás közösségi előnyei a tulajdonelvonással okozott kárt jelentősen meghaladják. Ugyanakkor abban az esetben, ha a kisajátításra például közlekedési infrastruktúra fejlesztése keretében történő helyi közút építése érdekében kerül sor, úgy a Kstv. 4. § (2) bekezdés a) pontja értelmében ezt a feltételt nem kell bizonyítani.

Fontos kiemelni, hogy a Kstv. 3. § (1) bekezdésében felsorolt követelmények konjunktív feltételek, tehát bármelyik feltétel hiánya a kérelem elutasítását vonja maga után. A feltételek meglétének vizsgálatát csak a törvény által tételesen – a 4. § (2) bekezdésben – felsorolt esetekben mellőzheti a kisajátítási hatóság.

3. A kisajátítási kérelem benyújtása

A kisajátítási kérelem – a formanyomtatvány és a csatolandó mellékletek – kapcsán a Kstv. részletes útmutatásokat tartalmaz. A következőkben a leggyakoribb hiányosságokra hívjuk fel a figyelmet.

A kérelemben a kisajátítás céljaként – a részletes szöveges megfogalmazás és indokolás mellett – minden esetben szükséges konkrétan megjelölni a Kstv. azon pontját, amely az adott közérdekű célt nevesíti (2. § és 4. § megfelelő pontjának behivatkozásával).

A kérelem adatlapon egyértelműen szükséges megjelölni a célban megjelölt tevékenység/beruházás megkezdésének határidejét, illetve ütemezését. Amennyiben a kisajátítási hatóság a kérelemnek helyt ad, úgy a kisajátítási határozatban rendelkezni kell a kisajátítás céljára történő felhasználás határidejéről; a határidő nem teljesülése esetén az ingatlan korábbi tulajdonosát visszavásárlási jog illeti meg. Mivel mind a megkezdés, mind az ütemezés időzítéséhez jogkövetkezmény fűződik, lényeges, hogy kellően egyértelmű legyen a megfogalmazás (nem elegendő pl. a „20 éven belül” mint kezdési dátum/ütemezési terv).

A kisajátítási kérelemhez kötelezően csatolandó mellékletekről a Kstv. 24. § (5) bekezdése rendelkezik. A csatolandó mellékletek közé tartozik a záradékkal ellátott kisajátítási terv, amelynek hatályosságát a kisajátítási eljárásban is vizsgálni szükséges. A kisajátítással kapcsolatos értékkülönbözet megfizetésének egyes kérdéseit szabályozó 178/2008. (VII. 3.) Korm. rendelet 10/A. § (3) bekezdése szerint „a kisajátítás terv kisajátítási hatósághoz történő benyújtásának időpontjában a záradék hatályossági idejéből nem lehet hátra három hónapnál rövidebb időtartam”.

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmában változást eredményező kisajátítás (azaz részleges kisajátítás) esetén kettős vizsgálatú (azaz ingatlanügyi és építésügyi szempontú vizsgálat alapján záradékolt) kisajátítási tervet kell csatolni. A 178/2008. (VII. 3.) Korm. rendelet 7. § (2) bekezdése értelmében „a kettős vizsgálatú kisajátítási terv záradéka egy évig hatályos”. Az általános szabálytól eltérően alakul a záradék hatályossága az egyes közlekedésfejlesztési projektekkel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánításáról és az eljáró hatóságok kijelöléséről szóló 345/2012. (XII. 6.) Korm. rendelet 1. mellékletében szereplő projektek esetén, ahol is „a kettős vizsgálatú kisajátítási terv záradéka, valamint az újrazáradékolás 2 évig hatályos”.

A kettős záradékolású terv záradékának hatályát – mind az egyéves, mind a kétéves hatály esetén – az ingatlanügyi záradék keltezésének időpontjától szükséges számítani. (Abban az esetben, ha a kisajátítási terv záradéka a kisajátítási eljárás folyamán lejár, a kisajátítási hatóság a tervet újrazáradékolás céljából megküldi az erre hatáskörrel rendelkező szervnek, és ezt követően az eljárását az újrazáradékolásig felfüggeszti. A kisajátítási terv újrazáradékolásáért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, amely a kisajátítást kérőt terheli.)

Gyakorta előfordul, hogy a kisajátítást kérő elmulasztja csatolni a Kstv. 7. §-a szerinti dokumentumokat, így különösen:

• termőföld kisajátítása esetén csatolni kell a termőföld végleges más célú hasznosítására vonatkozóan kiadott ingatlanügyi hatósági engedélyt;
• erdőterület kisajátításához az erdészeti hatóságnak az erdőterület igénybevételére kiadott elvi hozzájárulása szükséges;
• védett természeti és Natura 2000 területet érintő kisajátításhoz a természetvédelmi hatóság előzetes hozzájárulása szükséges;
• védetté nyilvánított régészeti lelőhely, ill. műemlék kisajátításához a jogszabályban meghatározott szerv előzetes hozzájárulása szükséges.

Fontos megjegyezni, hogy ezek a dokumentumok nem azonosak az építési engedélyezési eljárás során beszerzett szakhatósági állásfoglalásokkal, így nem elegendő azok becsatolása a kérelem iratanyagához.

A Kstv. 8. § (6) bekezdése a kisajátítást kérő feladataként szabja, hogy a kisajátítási kérelem benyújtását megelőzően az ingatlanon esetlegesen fennálló telki szolgalom, egyéb szolgalom, vezetékjog és más használati jog, egyéb tulajdoni korlátozás jogosultját megkeresse annak érdekében, hogy nyilatkozzon a jog fenntartása vagy a megszüntetéshez való hozzájárulás kérdésében. A kisajátítási kérelemhez csatolni szükséges a visszaérkezett nyilatkozatokat, ennek hiányában annak igazolását, hogy a kisajátítást kérő a jogosultat a nyilatkozat beszerzése érdekében megkereste.

A kérelemhez csatolni szükséges a kisajátítást kérő nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy a kártalanításhoz szükséges fedezet rendelkezésre áll. Hangsúlyozni szükséges, hogy a kártalanításon felül a kisajátítási eljárás egyéb költségeit is a kisajátítást kérő viseli, amelyekről az eljárás során külön hoz döntést a hatóság [Kstv. 22. § (3) bekezdés]. Ilyen költségek tipikusan a szakértő kirendelésének és a szakvélemény elkészítésének, az esetlegesen kirendelt ügygondnoknak a díja és költsége.

A kisajátítási kérelem benyújtásával, illetőleg a kérelem esetleges hiányosságaival kapcsolatban lényeges szabályt tartalmaz a Kstv. 24/A. §-a. Eszerint a kérelem hiányosságainak pótlására – akár formai, akár tartalmi hiányosságról van szó – a kisajátítást kérő csak egy alkalommal hívható fel, az eljárás során tehát csak egyszer van lehetőség hiánypótlásra, amelynek határideje nem hosszabbítható meg. „A hiánypótlásra meghatározott határidő eredménytelen elteltét követően a kisajátítási hatóság a hiányok ezt követő pótlásáig terjedő időt, de legfeljebb 30 nap időtartamot alapul véve a kisajátítást kérőt – ha mulasztását nem igazolta – eljárási bírsággal sújtja. Az eljárási bírság mértéke naponta 10 000 forint. Az eljárási bírság kiszabását követően a kisajátítási hatóság – ha a hiányok pótlása megtörtént – folytatja az eljárást, ellenkező esetben megszüntetheti az eljárást vagy a rendelkezésre álló adatok alapján dönt.”

Az ingatlan adásvétele meghiúsulásának igazolására szolgáló iratok körében a kérelemhez mellékelni szükséges a tulajdonos és az esetleges egyéb kártalanításra jogosult (pl. haszonélvező, özvegyi jog jogosult) részére megküldött vételi ajánlatot, a vételi ajánlat átvételét igazoló iratot, illetve amennyiben van, akkor a tulajdonos/jogosult vételi ajánlattal összefüggésben tett nyilatkozatát. A Kstv. nem tartalmaz kifejezett rendelkezést a vételi ajánlat kézhezvételének igazolására, azonban a vonatkozó jogszabályok[4] alapján az állam, valamint a helyi önkormányzat által feladott postai küldemények hivatalos iratnak minősülnek, így a vételi ajánlatok tekintetében is a hivatalos iratok közlésére vonatkozó szabályok irányadóak. A későbbi kisajátítási eljárás szempontjából a cél az, hogy az alkalmazott postai küldemény alkalmas legyen a vételi ajánlat kézbesítése és a tulajdonos általi kézhezvétele idejének, helyének, illetve az átvevő személyének és az általa megvalósuló átvétel tényének igazolására.

A Kstv. 2021. július 1. napjától hatályos 40/G. §-a értelmében „a kisajátítást kérő, illetve annak képviselője az e törvény hatálya alá tartozó hatósági eljárásokban, e hatósági eljárásokban hozott döntésekkel szemben indított közigazgatási perben, valamint a kisajátítási terv záradékolására irányuló eljárásban elektronikus ügyintézésre köteles”. A rendelkezés alapján a kisajátítást kérő valamennyi nyilatkozatát (beleértve a kisajátítás iránti kérelmet is) elektronikus úton köteles megtenni.

4. Szakvélemény

A Kstv. 25. § (2) bekezdése alapján a kisajátítási hatóság – ha a szükséges szakértelemmel nem rendelkezik – a kisajátításra vonatkozó szakvélemény elkészítése céljából igazságügyi szakértőt rendel ki. Ehhez kapcsolódóan megemlítendők a Kstv. 37/D. § rendelkezései is, melyek alapján nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű közlekedési infrastruktúra-beruházással összefüggő kisajátítás esetén a kisajátítást kérő köteles kérni szakértő előzetes kirendelését, valamint a kisajátítási eljárásban az előzetes szakvélemény felhasználását. Természetesen nincs akadálya annak, hogy a kisajátítást kérő más úton beszerzett ingatlan értékbecslés alapján tegyen vételi ajánlatot a tulajdonos részére, figyelembe kell azonban vennie, hogy amennyiben az adásvétel meghiúsul, úgy a kisajátítási kérelem benyújtását megelőzően mindenképpen szükség lesz az előzetes szakértői kirendelésre.

A szakértő előzetes kirendelése a kisajátítási eljárástól független, azt megelőzően lefolytatandó hatósági eljárás, amelyet nem is követ szükségszerűen a kisajátítási ké­r‍e­lem benyújtása: amennyiben ugyanis az előzetes szakvélemény alapján megtett vételi ajánlatot a tulajdonos elfogadja, úgy a kisajátítási kérelem benyújtására már nem is lesz szükség. Nem mondható azonban, hogy ilyen esetben teljességgel feleslegesnek bizonyul az igazságügyi szakvélemény beszerzése, mert amennyiben a felek a kisajátítási eljárás helyett adásvételi szerződést kötnek, úgy a Kormányhivataltól kérhető annak igazolása, hogy az adott ügyben kisajátítási eljárásnak helye lett volna. A Kstv. 40. § (1) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a kisajátítási tervben megjelölt ingatlanra megkötött adásvételi szerződés alapján kifizetett vételár a kisajátítási eljárás során megállapított kártalanítással megegyezően adó- és illetékmentes, ide nem értve az általános forgalmi adót.

Az igazságügyi szakértői vélemény érvényességi idejét az azt készítő szakértő állapítja meg, ez az általános gyakorlat szerint 180 nap. Az előzetes szakértői kirendeléseknél fontos, hogy a szakvélemény kézhezvételét követően minél hamarabb megtegye a szükséges intézkedéseket a kisajátítást kérő, figyelemmel arra, hogy amennyiben a vételi ajánlat eredménytelen lesz, és kisajátítási eljárás megindítása iránt kell intézkedni, a kisajátítási kérelem benyújtásának feltétele, hogy az előzetes szakvélemény érvényességi ideje még nem járt le.

Tapasztalataink azt mutatják, hogy a kisajátítási hatóság határozata miatt indított közigazgatási perekben a leggyakrabban a kártalanítás összegét, illetve ehhez kapcsolódóan a szakvéleményt vitatják az ügyfelek. Ezzel összefüggésben kiemelendő a Kp.[5] 80. § (1) bekezdése, amely kimondja, hogy „a megelőző eljárásban kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye a bíróság által kirendelt szakértő szakvéleményének minősül. A perben ugyanazon szakkérdés tárgyában szakértőként elsősorban a megelőző eljárásban kirendelt igazságügyi szakértő alkalmazandó”. Az esetleges peres eljárások során tehát az ügyben eljáró bíróság már nem rendel ki újabb igazságügyi szakértőt, hanem elsődlegesen a közigazgatási eljárás során eljárt szakértő szakvéleményét használja fel.

5. Összegzés

Jól látható, hogy a kisajátítási eljárás megindítása, a kisajátítási kérelem benyújtása számos tényező vizsgálatát vonja magával, tehát nem csupán az eljárás során a tényállás tisztázásakor, de már a kérelem benyújtását megelőzően, az eljárás előkészítésekor is különös gondossággal célszerű eljárni. Javasoljuk ezért, hogy a kisajátítást kérők még a kérelem benyújtását megelőzően vegyék fel a kapcsolatot a Kormányhivatallal, annak Hatósági, Perképviseleti és Felügyeleti Osztályával, amelynek munkatársai készséggel válaszolják meg a felmerülő kérdéseket.

Elérhetőség: Csongrád-Csanád Vármegyei Kormányhivatal Hatósági Főosztály Hatósági, Perképviseleti és Felügyeleti Osztály,

• e-mail: hfo@csongrad.gov.hu,
• telefon: 62/680-630.

[1] Dr. Kazy Zoltán: A kisajátítási eljárásban vizsgálandó közérdekű célokról és a kisajátítás feltételeiről (Hivatali Tájékoztató 2021/6. szám)
[2] 2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról [Kstv.]
[3] 2022. évi XXII. törvény a területi közigazgatás működésével kapcsolatos egyes kérdésekről, valamint egyes törvényeknek az Alaptörvény tizenegyedik módosításával összefüggő módosításáról
[4] 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről [Ptk] · 2012. évi CLIX. törvény a postai szolgáltatásokról [Postatv.]
[5] 2017. évi I. törvény a közigazgatási perrendtartásról [Kp.]